【家つくりのもう一つの選択肢】
オープンシステム補償制度による
ＣＭ分離発注方式
オープンシステム（株式会社イエヒト 提供）
オープンシステム補償制度（ＣＭ
岩 瀬 隆 広 建 築 設 計 ~ 業務の流れ ~ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 設計監理料について オープンシステム（CM分離発注方式）料 1:お問合せ まずはお問い合わせフォームまたはお電話にてご連絡頂ければ幸いです。 建物にかかわる疑問や不明な点、何から始めてよいのか・・・など、決まっていない段階でもお気軽にご相談ください。 お問合せの後お客様が面談をご希望される場合は、ご都合のよろしい場所、日時を決定させて頂きます。 ※当事務所はプライベートポリシーを厳守しており、営業行為等は一切ございません 2:ヒアリング（１回目：ご相談） お客様のご要望や疑問等をお聞かせください。 資料等（※増改築やリノベ、リフォームのご相談の場合、確認申請書や完了検査の済証、設計図面等）をお持ちである場合、ご持参頂ければより具体的なお話ができると思います。 ご相談後、当事務所の業務内容やその流れなどを説明させて頂きます。 オープンシステム【株式会社イエヒト提供】 お客様がファーストプランの依頼をご検討される場合、ファーストプラン作成のご説明と今後の流れを説明させて頂きます。 後日ご検討された上でファーストプラン作成をご希望される場合、以下の内容で進めさせて頂きます。 ＜＜新築の場合＞＞ ファーストプランを進める上で、お客様のご相談内容を初回ヒアリングでご回答出来なかった事項は、調査整理し次回ヒアリングまでにご報告致します。 ~ 現況調査 ~ 家づくりのヒントは敷地環境から学ぶことが多々ありますので、建設地に伺わせて頂きます。 またご要望の建物と法規等の適合性を調査致します。 その環境要素および法的適合を入手したうえ、要望と種々の条件をもとに作成致します。 ＜＜増改築やリノベ、リフォームの場合＞＞ 現況調査等（法規を含む）の上お客様のご要望と照らし合わせた結果を次回ヒアリングにてご報告致します。 ~ 現況調査 ~ ヒアリングの時点での現場調査から、より細かな既存住宅の状況を調査を行います。 調査内容の概要として ・現行の法規の基準に合っているか？ ・雨漏りなどないか？ ・カビによる木材腐朽やシロアリによる蟻害などないか？ ・構造等の状態は大丈夫か？補強は必要か？ ・断熱材などの状態は大丈夫か？ ・水廻りの配管や電気・ガス等が、どのように通っているか？ ・外装内装仕上げがどのようになっているか？ ・・・等など既存の状態をくまなくチェックして行きます。 但しこの段階では建物を壊さずに確認しますので、工事がはじまってから初めて分かることが往々にしてあります。 3:ヒアリング（２回目） 前回のヒアリングでの調査報告させて頂きます。 その後ご納得された上でお客様のご要望をもとに具体的な建物のお話を進めていきます。 土地選び・家族構成・総予算・想い・暮らし方のご希望、現在の生活で不便に感じているところや便利なところ等々・・・ お客様のイメージをより把握するために写真や雑誌などの参考資料もご用意していただければより互いの認識度が上がると思います。 可能であれば土地や建物情報の資料等（候補地でも）、イメージ写真、雑誌などご準備頂ければ幸いです。 増改築、リノベ・リフォーム等の場合、お客様のご要望と法規を含む現況調査等を照らし合わせた結果をご報告致します。 4:ファーストプラン作成 ＜内容＞ ■ お客様からの設計条件の整理 ■ 現地視察及び法令諸条件の調査 ■ プランの立案の作成 ＜プランの立案の作成内容＞ ■ 家の骨格となるボリューム、空間構成、間取りなどの概要 ■ 平面図及び空間イメージ図 ■ プレゼント資料等 ■ 工事費概算 ※増改築やリノベ、リフォーム：図面等をお持ちでない場合、建築を測り図面を作成しますのでそのお時間をいただくことになります。 5:プレゼンテーション 計画案をわかりやすく説明します。 ファーストプランは、これから具体的肉付けするための大切な骨格となります。 特に光・風・周辺環境との関係性の多くは、ここでおおむね決まります。 ファーストプランは、数回の話し合いでの計画なので認識のすれ違いもあります。 そのため大きな方向性にご同意なされた場合は、何回かの修正案と打ち合わせを経てプランを決定していきます。 その後、プランや業務内容、流れにご納得頂き当事務所とプロジェクトを進めていくご希望の場合、今後の契約内容のご説明を行わせて頂きます。 6:業務請負金額の 設計監理 及び オープンシステム（CM＋分離発注方式）業務請負金額の提示、説明を行わせて頂きます。 業務請負金額料に付いて 業務内容 業務請負金額料に付いて 業務内容 プラン内容及び業務報酬料にご納得し、家づくりのパートナーとするご判断をしていただけましたら、業務委託契約を取り交わさせていただきます。 7:基本設計 ファーストプランを踏まえ、さらに打ち合わせを重ね、プラン・外観・設備・仕上げなどを検討し、基本的な計画をまとめた「基本設計図」の作成を行います。 基本設計段階で提出する主な図面は、仕上表・配置図・平面図・立面図・断面図です。 8:実施設計 予算との兼ね合いやインテリアのイメージも固めながら詳しい内容を決定していき実施設計図書を作成します。 実施設計図書の提出する主な図面は、基本設計図面に加えて仕様書・詳細図・外構図・建具表・展開図・構造図・電気・換気・給排水設備図、省エネ計算等です。 ９:施工業者選定・見積徴収・調整 実施設計図書が完成したら、各専門施工業者に見積を依頼します。 各専門施工業者は、お客様からの紹介も大丈夫です。その際は、各業者様にオープンシステム補償制度の説明の上ご理解いただき、専用の契約書でお客様と締結して頂きます。 次に各施工業者からいただいた工事見積金額をチェック、集計、分析しお客様に提示助言等を行います。 予定金額がオーバーしている場合は、お客様との協議の上減額案を考え調整していきます。 減額案の調整は、以下の通りで調整していきます。 １．グレードを下げるものの検当 ２．過剰部分を無くすものの検討 ３．後で造るもの(家が今後成長できる余地を残しておく）の検討 ４．DIY部分の検討 ５．予算オーバーの度合いにもよりますが、上記で納まらない場合は、全体のプラン・ボリューム・構造の変更をふまえ再検討 上記のことをコストパフォーマンスの考えをもとにメリハリをつけて細かく行い予定金額へと近づけて行きます。 ※現在おさまりのつかない物価高騰、人材不足により予定金額への調整期間が長期になる場合がございます。ご了承のほどお願いいたします。 10:地盤調査 地盤の状態により基礎の種類や地盤改良の必要性（コストにも大きく関わってきます。）を知るため地盤調査を行います。（調査費は別途料金です。） 例えば木造戸建住宅の場合は、一般的に簡易式のスウェーデン式サウンディング試験を行い5万円程度です。 11:確認申請等 建てる前には役所等に建物の確認申請書および設計図書作成・手続きを行います。 （重要）2025年4月建築基準法大改正により申請内容及び期間、手数料が変わり改正以前より時間を頂くことになることをご了承ください。 ※別途：指定機関への確認申請手数料 13:工事着工 工事請負契約締結後、工事がスタートします。 工事が設計図通りに施工されているか確認するため、定期的に現場定例打合せを行い、工程表・施工図・仕上見本等の検討承認を行います。また要所でお客様にも現場確認をしてもらいます。。 設計監理料の算出方法の概要 当事務所の設計監理報酬の算定方法は、総工事費からではなく計画床面積をもとに算出させていただいております。 その理由は、床面積が大きくなればそれだけ描く図面や作業が多くなるというシンプルな考え方からです。 また総工事費による算定では、同じ床面積でも仕様グレード次第で工事金額が大きく変わることがよくあります。 その工事金額での業務算定方法には、お互いの認識のズレが生じることになります。 それらのズレを解消するため床面積をベースに算定させていただきます。 設計監理料の目安 ＜ 基本設計監理料 ＞ ※リノベ・リフォームの場合、お客様のご要望内容や規模・構造により個々算定させていただきます。 ＜ 確認申請・完了検査業務料 ＞ ※1．上記の費用は、建築の用途・構造種別（特殊木造・3階木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）・プラン難易度等により調整させていただきます ※2．構造［特殊木造・3階木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造］の場合、構造設計会社に依頼することになります。その際、別途料金となり工事費の2％程度が目安です。 お客様にご提示する際は、詳細な内訳を含めたお見積りをご提示させて頂きます。 設計監理料に含まれる業務と成果物 敷地の法的な調査・行政との協議 基本設計図書・実施設計図書作成 工事見積書の内容確認・予算調整 工事監理・施工図チェック・各種検査立ち会い 別途必要となる費用 【必須】 ● 審査機関への手数料（確認申請・完了検査） ※構造計算適合判定及び省エネ適合判定、確認申請・完了検査以外のその他申請検査等が必要な場合、その分の申請書等作成及び手数料が追加されます。 ● 地盤調査料（地盤調査会社への支払い） ● 各種印紙代（設計監理契約＋工事請負契約） ● 登記費用（ 司法書士・土地家屋調査士への支払い） ［任意］ 〇 Ｓ造・ＲＣ造・特殊木造の場合の構造設計料（構造設計会社への支払い） 〇 地盤改良が必要な場合の工事費用（地盤改良会社への支払い） 〇 測量図及び境界杭等がない場合の敷地測量費（測量会社への支払い） 〇 地鎮祭等の費用（例：神主への玉串料、儀式一式費用） 〇 火災保険などの保険料 〇 カーテンや家具、電化製品等 オープンシステム（CM分離発注方式）料の目安 ＜CM（コンストラクション・マネジメント）料＞ オープンシステム 各専門業者へのオープンシステム補償制度の説明、見積調整、選定 建主と各専門業者への契約書作成（20社程度×2部）、段取り、立ち合い 各専門業者間の調整および現場打合せ 施工図の作成および専門業者との調整 既定の各工程終了時のオープンシステム補償に即した報告、手続き 建主への現場にて工事進捗報告、工事内容の説明及び仕上建材等のサンプルによる色や仕様選択決定 補償手続等の補助 竣工図面作成・製本 
（3週間程度）
提示及び契約
（１~２ｶ月程度）
（１カ月程度）
（２週間~予定金額提示まで）
（１カ月程度）
20,000円／m2目安（最低費用30万円）
3,000円／m2目安（最低費用30万円）
20,000円／m2が目安（最低費用30万円）
CM（コンストラクション・マネジメント）業務内容
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